Regler for å leie ut boligen din

Går du med en utleier i magen? Har du arvet en leilighet eller vurderer du å investere i en sekundærbolig for utleieformål? Kanskje det er mulig å bygge om kjellerstua til sokkelleilighet eller hybel?

Utleie gir mulighet for en kjærkommen ekstrainntekt, men er det en del regler du bør kjenne til og situasjoner du bør være litt i forkant av før du skriver en kontrakt.

I denne guiden går vi gjennom alt du bør vite før du setter i gang.

Lag et økonomisk overslag

Leier du ut egen bolig får du penger inn i form av husleie fra leietaker. Du får en indikasjon på markedsleie i ditt område ved å sjekke sammenlignbare utleieboliger på Finn og utleieboligstatistikken på Eiendom Norge. 

Det er imidlertid også utgiftssider du må ha klart for deg. Hvis du har bodd i egen bolig selv en stund, er du selvfølgelig kjent med hva det kan koste med vedlikehold, oppgraderinger, fellesutgifter, eiendomsskatt m.m.

Nettoinntekten ved utleie kan også være skattbar. Mer om det lenger ned i artikkelen.

Når det gjelder leieinntekten, er det også vanlig å kun beregne 11 måneder i løpet av et år ettersom det mellom to leieforhold ofte vil gå med tid til å finne ny leietaker.

Man risikerer jo også at leietaker ikke betaler i det hele tatt, Da gjelder det å handle raskt ved å sende oppsigelse og gjøre krav på depositumet.

Dette er kort sagt hva du må tenke på når du regner på om du skal leie ut bolig:

• Leiepris
• Nødvendige oppgraderinger
• Alminnelig vedlikehold
• Fellesutgifter til borettslag/sameie
• Renter på lån
• Utleiefrie måneder
• Skatteregler

Investere i utleiebolig?

Etter alt dette reiser spørsmålet seg om det kan lønne seg å investere i sekundærbolig for utleieformål. Dersom du tar opp lån til kjøp av denne må du ta med rentekostnaden av dette den tiden det tar å nedbetale lånet.

Ellers blir det snakk om pris på innkjøp av bolig og utleiemarkedet. 2000-tallet har som kjent hatt sterk prisvekst på boliger, og det har vel stort sett vært gode investeringer.

I henhold til statistikk fra Eiendom Norge steg utleieprisene med 7,4 % foregående år og med 15,6 % to siste år (2024).

Skatt på utleie av bolig

Utleieinntekter beskattes som kapitalinntekt, altså for tiden med 22 % av nettofortjenesten. Av den grunn er det nødvendig å føre regnskap over alle kostnader du har med leiligheten og leieforholdet.

Skatt på utleie av del av egen bolig behøver du imidlertid ikke å betale, så sant utleiedelen utgjør mindre enn halvparten av boarealet. Det er gjerne tilfellet med sokkelleiligheter og hybler.

Utleie av egen bolig – regler

Utleie av egen bolig reguleres av kontrakten mellom partene og husleieloven av 1999. Noen av reglene i loven er ufravikelige i leietakers favør. Det gjelder spesielt bestemmelser om oppsigelse og depositum. Andre kan fravikes ved kontrakt. Ellers utfyller loven leiekontrakten der intet spesielt er nevnt om forholdet.

Utleie av bolig – kontrakt og husordensregler

En leiekontrakt bør alltid undertegnes før innflytting. Muntlige avtaler bør unngås selv om det er gode venner du leier ut til. En konflikt i ettertid om hva som egentlig er avtalt kan ødelegge et godt vennskap.

Eksempler på gode leiekontakter kan du finne blant annet på nettsidene til Boligeierforeningen, Forbrukerrådet og på Eiendomsrett.no.

Det er førstnevnte som kanskje er den som er mest tilpasset utleiers formål. Her kan du også finne maler for husordensregler.

Hvis du leier ut møblert, bør du også lage en fyldig liste over inventaret.

Formaliteter du bør huske på før leietaker flytter inn:

• Dokumenter leilighetens tilstand med bilder
• Utarbeid inventarliste dersom ledigheten leies ut møblert
• Undertegne husleiekontrakt
• Depositum/ evt husleiegaranti er ordnet
• Husleie for den første måneden skal betales forskuddsvis

Depositum og annen garanti

Det er vanlig å avtale et depositum i forbindelse med et leieforhold. Regler om depositum finner vi i husleielovens § 5-3. Depositumet skal tjene til sikkerhet for skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved tvungen fravikelse og for andre krav som reiser seg av leieavtalen.

Depositumet kan maksimum tilsvare 6 måneders leie, men det vanlige er at det beregnes 3 måneder. Summen av 6 måneders husleie kan være vanskelig for de fleste leietakere å stable på beina.

Tidsbegrenset eller ubegrenset leieavtale?

En vanlig leieavtale inneholder ikke noen tidsbegrensning. Det vil si at den varer til den sies opp av en av partene,

Det kan gjøres tidsbegrensede leieavtaler, men de skal vare minimum tre år, eller et år hvis du leier en ut del av egen bolig, for eksempel en sokkellelighet. Det er mulig å gi adgang til oppsigelse innenfor avtaleperioden hvis du ønsker det,

Kortere tid kan avtales hvis du som utleier selv ønsker å flytte inn i boligen etter en viss tid.

På sperret konto!

Det er viktig at depositumet settes på en sperret bankkonto i leietakers navn. Utleiere som stikker pengene i egne lommer, kan få problemer blant annet ved at leietaker kan påberope seg et uoppsigelig leieforhold.

Utleieren kan først gjøre krav på utbetaling av depositumet for krav han måtte ha etter leieforholdets opphør, altså at leietakeren har flyttet ut.

Bangaranti eller kommunal garanti

I stedet for depositum kan leietaker noen ganger stille bankgaranti. For utleier vil dette fungere på samme måte som et depositum.

Når det gjelder kommunale garantier eller Nav-garantier, må man være oppmerksom på at disse kan være tidsbegrensede. Dersom den knyttes til en leiekontrakt på ett år, vil den ikke automatisk fornyes dersom leieavtalen forlenges. Leietakeren må da søke om en slik forlengelse.

Framleie

Den situasjonen kan oppstå at leietakeren uten videre selv leier ut boligen din til noen andre, Det har han ikke anledning til uten ditt samtykke. Det er i så fall en oppsigelsesgrunn.

På den annen side er du nødt til å ha saklig grunn til å avslå dersom han søker deg skriftlig om framleie. En slik saklig grunn kan være vanskelig å oppdrive, men det kan være at boligen blir overbefolket eller noe som kan innvendes konkret mot framleietakeren.

Utvidelse av husstanden ved at f.eks. en samboer flytter inn, regnes ikke som framleie, og kan derfor skje uten godkjenning.

Ved framleie er det fortsatt den du har skrevet kontrakt med som skal betale husleie til deg, og er ansvarlig for alle forhold som fremkommer av kontrakten,

Hvis leietaker ikke betaler

Det hender at leietaker ikke betaler som avtalt. Det er da viktig for utleier å reagere umiddelbart ved å varsle om oppsigelse av leieavtalen.

Leietakeren kan be om betalingsutsettelse fordi han venter å få penger på konto, eller om en nedbetalingsavtale av skyldig beløp. En slik utsettelse eller avtale bør ikke være for langvarig, ettersom partene da risikerer en akkumulering av skyldig husleie.

Oppsigelsen må følge formkravene i husleielovens § 9-7. Det betyr at den må være skriftlig, at grunnen til oppsigelsen er manglende betaling, samt at leietaker får en frist til å uttale seg.

Dersom leietaker ikke protesterer og ikke flytter ut når oppsigelsestiden er ute, kan utleieren gå til namsmannen og kreve tvungen fravikelse (også kjent som utkastelse) av boligen.

Oppsigelsesgrunner;

En utleier må ha såkalt saklig grunn hvis han vil si opp en leietaker, Denne grunnen skal oppgis i en skriftlig oppsigelse.

Noen grunner som aksepteres som saklig er

• Når leietaker ikke betaler leien
• Hvis leietaker gjentatte ganger bryter husordensreglene
• Hvis leietaker driver ulovlig framleie
• Hvis du eller noen i din husstand skal bruke boligen selv
• Hvis boligen skal rives eller bygges om
• Hvis du ønsker å selge boligen

Nye regler utleie av bolig

Høsten 2024 ble det publisert en NOU med utkast til en ny boligutleielov som skulle erstatte husleieloven av 1999. Departementet har imidlertid sagt at det ikke er aktuelt å fremme lovforslaget i inneværende stortingsperiode. Det er derfor høyst uklart når og om det blir endringer i regelverket.

Lovforslaget tok sikte på å styrke leietakernes rettigheter, og å i større grad forebygge konflikter. Blant annet ble det foreslått å forlenge minstetiden for tidsbegrensede kontrakter fra tre til fem år, og å sette krav til standarden på utleieboliger.