home
  • Hjem
  • Sambla forklarer
  • Sekundærbolig

Sekundærbolig

Det er særlige regler for beskatning av sekundærboliger, og noen steder også for finansiering. Her går vi gjennom det du bør vite før du beslutter å investere i din andre bolig.

Hva er en sekundærbolig?

For det første må vi ikke forveksle sekundærbolig og fritidsbolig. En fritidsbolig, typisk hytte, er et sted du selv tilbringer fritid.

En sekundærbolig er derimot en bolig som er regulert som helårsbolig, og hvor du ikke selv er folkeregistrert.

Hvis du selv leier bolig i Oslo, mens du leier ut en bolig i Finnmark, er den boenheten som befinner seg nordpå å regne som en sekundærbolig - selv om du ikke eier noen andre enn denne.

Hvorfor kjøpe sekundærbolig?

Det vanlige er dog at man allerede eier en bolig hvor man selv bor - en primærbolig - før man kjøper en sekundærbolig.

Den vanligste årsaken til at folk kjøper sekundærboliger, er som investering. Det kan selvfølgelig også være til en egen pendlerbolig eller å skaffe barna et sted å bo mens de studerer utenbys. Men med de stadig stigende boligprisene ligger det ofte samtidig et investeringsformål bak. 

Noen har kanskje mye penger på bok, og tenker kanskje at man kan spare på skatten ved å omsette disse i fast eiendom. Men som vi skal se har ikke sekundærboligen de samme gunstige regler for beregning av formuesskatt, slik primærboliger har.

Lån til sekundærbolig

La oss starte med begynnelsen. Dersom du ikke allerede har pengene, må kjøp av sekundærbolig finansieres med lån.

I utgangspunktet er det de samme reglene for lån til sekundærbolig som for primærbolig. Det betyr at du kan søke lån opptil 85 % av boligens verdi, og de siste 15 % må du stille i egenkapital.

Egenkapital - bolig nr 2 i Oslo

Her er det en særregel for Oslo-området hvor det kreves hele 40 % i egenkapital. Dette er fastslått i utlånsforskriften som bankene er pålagt å følge. Årsaken til denne spesialbestemmelsen er rett og slett å hindre spekulasjon og få bukt med prisøkningen på boliger her.

Myndighetene har vurdert å innføre dette kravet flere steder i landet, men har foreløpig ikke gjort det.

En del banker har derimot på eget initiativ innført en praksis med høyere egenandelskrav for sekundærboliger.

Sikkerhet i bolig som egenkapital

Bemerk at dersom du kan stille pant i i primærboligen for et nytt lån, vil dette godkjennes som egenkapital.

En annen regel i utlånsforskriften kan imidlertid også utgjøre en hindring for lån til sekundærbolig. Det er en føring til bankene at de ikke bør gi lån dersom låntakers totalgjeld overstiger fem ganger årsinntekten. Hvis man allerede har lån på sin primærbolig, utgjør dette en begrensning.

Beregning av formuesskatt for sekundærboliger

Her er det en forskjell mellom primærboliger og sekundærboliger.

Før vi går videre, er det kanskje greit å nevne at formuesskatt belastes kun for nettoformue ut over 1,7 millioner kroner. For mange vil det derfor ikke være en relevant problemstilling.

Der det likevel er aktuelt, er det slik at Skatteetaten beregner 25 % av verdien på primærboliger som skattbar formue, mot 95 % på sekundærboliger. Skattemessig vil det derfor være lite å hente på å investere i flere boliger.

Verdien legges gjerne til grunn ut fra kvadratmeterprisen i området, samt boligens alder og beliggenhet.

I tillegg til formuesskatt, har de fleste kommuner i dag også innført eiendomsskatt. Her er det imidlertid forskjellige lokale varianter. Du må gå inn på den aktuelle kommunes hjemmesider for å få informasjon om reglene som gjelder der.

Utleieinntekter

Netto inntekter fra utleie beskattes med 22 %. Fradragsberettigede utgifter kan være fellesutgifter, vedlikehold eller eiendomsskatt.

Bemerk også at dersom du har flere enn fire sekundærboliger, blir utleie regnet som næringsvirksomhet. Det kan da være gunstig med et aksjeselskap.

Barn og andre nærstående

Det samme gjelder om du leier ut til egne barn eller andre nærstående til markedspris.

Dersom du ikke tar leie, vil barnet ditt bli skattet for fordelen av fri bolig, Her er det imidlertid en “nærståenderegel” som kan gi skattefritak for begge parter dersom leietakeren dekker de vanlige fradragsberettigede utgiftene som fellesutgifter, strøm og eventuelt vedlikehold. Da trenger heller ingen av partene å føre opp noe på skattemeldingen.

Salg av sekundærbolig

Etter å ha eid sekundærboligen noen år, vil du kanskje være interessert i å selge den og ta ut gevinsten. Denne gevinsten må du imidlertid skatte av.

Utgangspunktet er at man tar prisen du selger den for og trekker fra prisen du kjøpte den for. Av dette beløpet skal du betale 22 % skatt. Omkostninger ved salg og kjøp kan imidlertid trekkes fra.

Beregning av skatt ved salg av sekundærbolig

Kjøper du boligen for 1 000 000 og selger den for 1 500 000, blir gevinsten 500 000 kroner. Det er den gevinsten du betaler skatt på.

500 000 * 0,22 = 110 000 

Skatten blir altså 110 000 kroner. 

Dersom boligen selges med tap, vil tapet være tilsvarende fradragsberettiget.



Sekundærbolig

tic Sekundærbolig en vanlig investering

tic Høye egenkapitalkrav for sekundærbolig i Oslo-området

tic Du vil skattes for gevinsten ved salg av sekundærbolig

 kr
5000
150000
600000
3352 kr

JEG VIL REFINANSIERE LÅN
På 150000 kr hvor mye skal gå til å refinansiere/samle gjeld?
150000 kr
5000
150000
150000

Når jeg sammenligner godkjenner jeg personvernerklæring, brukeravtale og bekrefter at jeg er norsk statsborger.
Eksempel: Renten er variabel og settes individuelt. 150 000 kr over 5 år, nom. 11,66 %, eff. 12,91 % kost. 51 117 kr, tot. 201 117 kr. Nedbet tid 1-15 år. Eff.rente: 6,82%-48,76%.
trustedTrygt og sikkert
2022-09-08
Espen

Espen er skribent på Sambla Han er utdannet jurist med privatøkonomi og finansiering som spesialfelt. De senere årene har han viet seg til å skrive tekster med tanke på å bistå enkeltpersoner til å ta velinformerte beslutninger når de skal låne penger i Norge. Tekstene er gjennomlest og godkjent av Marcus Sätherström, innholdsansvarlig i Norge.


  • Nærståenderegel - Skatteetaten.no

Spørsmål og svar – Sekundærbolig

VI HJELPER DEG MED Å FÅ ET LÅN TIL DEN BESTE RENTEN

Våre andre tjenester
Forbrukslån
Sammenlign forbrukslån opptil 600 000 kroner gjennom Sambla. Ved hjelp av Sambla kan du få den beste renten og den laveste månedlige kostnaden.
Refinansiering
Refinansiere dyre smålån og kreditter til ett eneste lån. Få lavere rente, bedre kredittverdighet og en lavere kostnad per måned.
Billån
Sambla hjelper deg med å finansiere bilen gjennom å tilby billån til hele bilens verdi. Sammenlign renter for å finne det billigste lånet.
Refinansiering med sikkerhet
Refinansiering med sikkerhet i bolig. Sambla tilbyr omstartslån på opptil 10 000 000 kroner. Sammenlign renter for å finne det billigste lånet.
Låne penger
Lån penger online via Sambla opptil 600 000 kroner. Vi sammenligner renten hos over 20 banker og långivere.
Sambla forklarer
Her hjelper sambla deg med å forklare alt som har med lån og gjøre med økonomi i stort. Her finner du også interresante artikler og nyheter fra finansverden i stort.

Bankene vi sammenligner

Våre tjenester

Forbrukslån
Refinansiering
Billån
Refinansiering med sikkerhet
Lån
Ulike låntyper

Kundeservice

 33 22 29 70
 kundeservice@sambla.no
Sambla forklarer
Spørsmål og svar
Trygghetsforsikring
Personvernerklæring
Cookies
Brukeravtale

Sambla

Om Oss
Jobb hos oss
Sambla pluss
Långivere
HjemForbrukslan kalkulatorForbrukslån med svar umiddelbartForbrukslån best i testDefinisjon forbrukslånRefinansieringForbrukslånOmstartslanSamlelånRefinansiering boliglånRefinansiering med betalingsanmerkningBillånBillån kalkulatorBilligste billånFlytte billånLåne pengerRefinansiering med sikkerhetUlike låntyperSambla forklarerUlike låntyperBlancolånBåtlånReiselånFinansieringEtableringsgebyrHvordan betale regningerInkassoForfallsdatoUtleie av boligGjeldStyringsrenteArv gjeldGjeld när man dörSekundærboligKredittsperreHva er et kredittkort?Halv skattTerminbeløpInnfri lånSmålån på dagenBedriftslån uten sikkerhetKortsiktig lånHurtiglånPrivatlånLån uten kredittsjekkLån uten fast jobbLån 600 000 krTa opp lånVåre långiverePartnersPartnersPartnersPartnersPartnersPartnersPartnersOm SamblaKontakt ossPressTrygghetsforsikringHva koster det å bygge egen terrasse?Hva er finansieringsbevis?Kredittsjekk deg selv gratisAvdragsfrihetHvor mye skatt skal jeg betale?NettolønnSkattefri inntektOverkursForbruksfinansieringSkattefradragNedbetalingsplanAvdragsfritt lånBeste lånerenteStartlånBruttolønnGjeldsregisteretKassekredittDelbetalingRentekalkulatorAnnuitetslån kalkulatorSelge bil privatBobillånSelge eller kjøpe bil med lånStudielånBytte bankFlytte lånGjeldsforsikringPantelånLån 5000 kronerLån 10000 kronerLån 15000 kronerLån 20000 kronerLån 40000 kronerLån 50000 kronerLån 100000 kronerLån 150000 kronerLån 200000 kronerLån 500000 kronerLån på minuttetSpørsmål og svarEspenConnie


Sambla.seSambla.fiSambla.dk
2023 © Sambla AS - Org. nr: 917 454 000 Arbins gate 2, 0253 Oslo

Endre ditt samtykke til cookies