Det er særlige regler for beskatning av sekundærboliger, og noen steder også for finansiering. Her går vi gjennom det du bør vite før du beslutter å investere i din andre bolig.

Hva er en sekundærbolig?

For det første må vi ikke forveksle sekundærbolig og fritidsbolig. En fritidsbolig, typisk hytte, er et sted du selv tilbringer fritid.

En sekundærbolig er derimot en bolig som er regulert som helårsbolig, og hvor du ikke selv er folkeregistrert.

Hvis du selv leier bolig i Oslo, mens du leier ut en bolig i Finnmark, er den boenheten som befinner seg nordpå å regne som en sekundærbolig - selv om du ikke eier noen andre enn denne.

Hvorfor kjøpe sekundærbolig?

Det vanlige er dog at man allerede eier en bolig hvor man selv bor - en primærbolig - før man kjøper en sekundærbolig.

Den vanligste årsaken til at folk kjøper sekundærboliger, er som investering. Det kan selvfølgelig også være til en egen pendlerbolig eller å skaffe barna et sted å bo mens de studerer utenbys. Men med de stadig stigende boligprisene ligger det ofte samtidig et investeringsformål bak. 

Noen har kanskje mye penger på bok, og tenker kanskje at man kan spare på skatten ved å omsette disse i fast eiendom. Men som vi skal se har ikke sekundærboligen de samme gunstige regler for beregning av formuesskatt, slik primærboliger har.

Lån til sekundærbolig

La oss starte med begynnelsen. Dersom du ikke allerede har pengene, må kjøp av sekundærbolig finansieres med lån.

I utgangspunktet er det de samme reglene for lån til sekundærbolig som for primærbolig. Det betyr at du kan søke lån opptil 85 % av boligens verdi, og de siste 15 % må du stille i egenkapital.

Egenkapital - bolig nr 2 i Oslo

Her er det en særregel for Oslo-området hvor det kreves hele 40 % i egenkapital. Dette er fastslått i utlånsforskriften som bankene er pålagt å følge. Årsaken til denne spesialbestemmelsen er rett og slett å hindre spekulasjon og få bukt med prisøkningen på boliger her.

Myndighetene har vurdert å innføre dette kravet flere steder i landet, men har foreløpig ikke gjort det.

En del banker har derimot på eget initiativ innført en praksis med høyere egenandelskrav for sekundærboliger.

Sikkerhet i bolig som egenkapital

Bemerk at dersom du kan stille pant i i primærboligen for et nytt lån, vil dette godkjennes som egenkapital.

En annen regel i utlånsforskriften kan imidlertid også utgjøre en hindring for lån til sekundærbolig. Det er en føring til bankene at de ikke bør gi lån dersom låntakers totalgjeld overstiger fem ganger årsinntekten. Hvis man allerede har lån på sin primærbolig, utgjør dette en begrensning.

Beregning av formuesskatt for sekundærboliger

Her er det en forskjell mellom primærboliger og sekundærboliger.

Før vi går videre, er det kanskje greit å nevne at formuesskatt belastes kun for nettoformue ut over 1,7 millioner kroner. For mange vil det derfor ikke være en relevant problemstilling.

Der det likevel er aktuelt, er det slik at Skatteetaten beregner 25 % av verdien på primærboliger som skattbar formue, mot 95 % på sekundærboliger. Skattemessig vil det derfor være lite å hente på å investere i flere boliger.

Verdien legges gjerne til grunn ut fra kvadratmeterprisen i området, samt boligens alder og beliggenhet.

I tillegg til formuesskatt, har de fleste kommuner i dag også innført eiendomsskatt. Her er det imidlertid forskjellige lokale varianter. Du må gå inn på den aktuelle kommunes hjemmesider for å få informasjon om reglene som gjelder der.

Utleieinntekter

Netto inntekter fra utleie beskattes med 22 %. Fradragsberettigede utgifter kan være fellesutgifter, vedlikehold eller eiendomsskatt.

Bemerk også at dersom du har flere enn fire sekundærboliger, blir utleie regnet som næringsvirksomhet. Det kan da være gunstig med et aksjeselskap.

Barn og andre nærstående

Det samme gjelder om du leier ut til egne barn eller andre nærstående til markedspris.

Dersom du ikke tar leie, vil barnet ditt bli skattet for fordelen av fri bolig, Her er det imidlertid en “nærståenderegel” som kan gi skattefritak for begge parter dersom leietakeren dekker de vanlige fradragsberettigede utgiftene som fellesutgifter, strøm og eventuelt vedlikehold. Da trenger heller ingen av partene å føre opp noe på skattemeldingen.

Salg av sekundærbolig

Etter å ha eid sekundærboligen noen år, vil du kanskje være interessert i å selge den og ta ut gevinsten. Denne gevinsten må du imidlertid skatte av.

Utgangspunktet er at man tar prisen du selger den for og trekker fra prisen du kjøpte den for. Av dette beløpet skal du betale 22 % skatt. Omkostninger ved salg og kjøp kan imidlertid trekkes fra.

Beregning av skatt ved salg av sekundærbolig

Kjøper du boligen for 1 000 000 og selger den for 1 500 000, blir gevinsten 500 000 kroner. Det er den gevinsten du betaler skatt på.

500 000 * 0,22 = 110 000 

Skatten blir altså 110 000 kroner. 

Dersom boligen selges med tap, vil tapet være tilsvarende fradragsberettiget.