Alt du trenger å vite om Boliglån
Et boliglån er et lån til hus som en person tar opp for å kjøpe bolig. Lånet er vanligvis langsiktig og er sikret av boligen som finansieres. Boliglån, som også heter huslån, er altså et sikret lån, i motsetning til forbrukslån. Dette betyr at dersom låntakeren ikke er i stand til å betale sitt boliglån, kan långiveren ta boligen i besittelse.
Ettersom boliglånet har en sikkerhet så kan du få en betydelig lavere rente på boliglånet enn på et forbrukslån uten sikkerhet.
Hva er boliglån?
Et boliglån er helt enkelt et lån man får for å kjøpe bolig. Boliglånet er som oftest det største lånet man har, og nedbetalingsforløpet er mellom 20 og 30 år. Selv om man bytter bolig, vil boliglånet være med de fleste gjennom store deler av livet da det er uvanlig å gå fra å eie til å leie når man først har kommet inn på boligmarkedet.
Når man søker om boliglån krever banken en form for sikkerhet, og ofte i form av egenkapital. Ettersom lånet er stort og det skal betjenes over flere tiår, er risikoen for banken høy og de krever sikkerhet deretter.
Fra og med 2025 er krav til egenkapital på boliglån hele 10 % av boligens markedsverdi, ofte omtalt som 10 egenkapital. Dette betyr at du må stille med minst 10 % av kjøpesummen i egenkapital for å få innvilget boliglån. Kjøpesummen danner altså grunnlaget for hvor mye egenkapital som kreves, og ulike finansieringsmetoder som realkausjon, forskudd på arv eller deleiemodeller kan benyttes for å dekke dette kravet dersom du ikke har nok oppsparte midler.
Dette er stadfestet i Boliglånforskriften. Grunnen til dette er at myndighetene anser det som et tiltak i kampen mot å stoppe prisveksten på boligmarkedet. Vil du kjøpe en sekundærbolig i Oslo, er egenkapitalkravet 40%.
Beste boliglån
Det finnes ikke ett boliglån som er best for alle. Det beste boliglånet for deg avhenger blant annet av økonomien din, hvor mye egenkapital du har og hvilke vilkår banken kan tilby.
Når du skal velge boliglån, er det derfor lurt å sammenligne både rente, gebyrer, nedbetalingstid og fleksibiliteten i lånet. Små forskjeller i vilkårene kan utgjøre store summer over tid.
Ved å sammenligne flere alternativer øker du sjansen for å finne et boliglån som passer dine behov og gir deg gode forutsetninger for en trygg og forutsigbar økonomi.
Samle lånene dine og få en lavere rente på boliglånet ditt
Boliglånsrenten er en stor kostnad for mange husholdninger i Norge og dagens inflasjonsnivå hører sammen med en høy prisvekst, det er merkbart for de fleste gjennom høyere strøm- og matvarepriser. Konsumprisindeksen ble hevet 0,2 % fra desember 2022 til januar 2023.
Sammen med at de fleste må kutte ned på forbruket er det også riktig tid å undersøke om boliglånsrenten kan senkes. Dette gjøres gjennom å sammenligne hvilke banker som kan tilby en lavere rente på boliglån enn hva man har i dag. Les mer om hvordan du kan finne det beste boliglånet.
Fordeler med å eie sin egen bolig
Det er estimert at 77% av husholdninger i Norge eier boligen sin, mens 23% leier. Markedet for å kjøpe og selge bolig er noe større enn leiemarkedet og huslån blir ansett som en investering for de fleste boligkjøpere.
Det er mange fordeler med å eie fremfor å leie
- Økt egenkapital – Når du betaler ned på et boliglån, så får du økt egenkapital i form av hjemmet ditt som kan være en stor fordel for dine fremtidige finansielle drømmer.
- Stabilitet – Når du eier et hjem så har du større kontroll over din bosituasjon og kan unngå uforutsigbarheten som medfølger med å leie bolig, som økte leiekostnader eller å måtte flytte hvis boligeieren din ønsker å selge boligen.
- Renovering og oppussing – Når du eier et hjem så har du friheten til å legge din egen personlighet og preg over hjemmet ditt. Leietakere er ofte begrenset i hva de kan gjøre med eiendommen hvor de bor.
- Skattefordeler – Du kan trekke fra gjeldsrentene i skattemeldingen og du kan leie ut halvparten av boligen skattefritt.
- Potensielle leieinntekter – Du har mulighet til å leie ut boligen din ved behov og oppnå leieinntekt som kan gi deg bedre finansiell sikkerhet.
Det er viktig å huske på at sammen med å eie et hjem kommer det ansvar og potensielle kostnader, som eiendomsskatt, vedlikehold og forsikring. Det er viktig å tenke over din finansielle situasjon og målsettinger før du bestemmer deg for om du skal kjøpe eller leie et hjem.
Skal du bo et sted over lengre tid så er det alt i alt lønnsomt å eie fremfor å leie. Skal du derimot bo et sted en kortere periode og ikke har mulighet å ta på deg ansvaret som medfølger med å eie en bolig (kostnader, vedlikehold, økonomiske forpliktelser) så kan det være bedre å ta opp et lån til hus fremfor å leie.
Hvordan få boliglån?
Spørsmål som du vil oppleve å bli spurt om fra banken når du skal søke boliglån er:
- Hva har du i fast inntekt?
- Er inntekter større enn utgifter?
- Hvor mye egenkapital har du spart, for eksempel i BSU eller andre spareformer?
- Hvilke andre lån og gjeld har du?
- Skal du kjøpe bolig alene eller har du en medsøker?
- Har du barn?
- Har du bil?
- Har du en potensiell kausjonist?
Grunnen til at de spør om disse spørsmålene er for at de vil ha en oversikt over din økonomiske situasjon. Et stabilt og godt inntektsnivå, oppspart egenkapital og lav gjeld er positivt for hvordan du kan få lån til hus. Har du en medsøker eller realkausjonist så kan dette øke sjansene dine for å få innvilget søknad når du skal søke boliglån.
Krav om egenkapital
Stort sett må du ha 10 % egenkapital når du skal kjøpe bolig, men det finnes noen unntak. Det er mulig å låne mer enn 90 % av kjøpesummen hvis:
- Du er under 34 år
- Har høy betjeningsevne
- Du har en medsøker
- Du har noen som kan stille som realkausjonist for deg
Krav om inntekt
Du kan ikke låne mer enn 5 ganger årsinntekt. En årsinntekt på 500 000 kroner gir deg da en låneramme som ikke kan overstige 2 500 000 kroner. I følgende artikkel forklarer vi mer om hvor mye du kan låne til boliglån.
Betjeningsevne
Din betjeningsevne regnes ut basert på dine inntekter og utgifter. For å få et boliglån må økonomien din tåle en renteøkning på tre prosentpoeng fra dagens nivå. Ved fastrentelån må du også tåle tre prosentpoeng øking fra den dagen rentebindingsperioden utløper.
Avdragsbetaling
Hvis du har et lån på 60% eller mer av boligens verdi, så må du ifølge regelverket betale 2,5% av innvilget lån, eller det avdragsbetalingen ville vært på et annuitetslån med 30 års nedbetalingstid.
Ved spesielle behov som gjelder midlertidige omstendigheter er det mulig å få avdragsutsettelse.
Boligverdi
Boligverdi er den økonomiske verdien av en eiendom, basert på ulike faktorer som nytteverdi og etterspørsel. Verdivurderingen tar hensyn til flere faktorer, inkludert størrelse, tilstand, alder, beliggenhet og markedssituasjon.
Hvordan beregnes boligverdi?
Boligverdi vurderes vanligvis av eiendomsmeglere eller takstmenn. De ser blant annet på:
- Salg av lignende eiendommer i området
- Boligens fysiske tilstand
- Beliggenhet og nærhet til fasiliteter som skoler, butikker og kollektivtransport.
Boligverdien kan endre seg over tid, avhengig av endringer i markedet, økonomiske forhold, nabolagsutvikling og endringer i boligens tilstand. Derfor anbefales derfor å følge med på boligverdien, spesielt hvis du vurderer å kjøpe, selge eller refinansiere.
Økt boligverdi og boliglån
Når boligverdien stiger, kan det påvirke låneforholdene dine positivt. En høyere verdi gir banken bedre sikkerhet for utlånte midler, noe som kan redusere belåningsgraden og øke egenkapitalen. Dette kan gi bedre rentevilkår på boliglånet.
Oppussing for å øke boligverdi
Oppussing kan gjøre boligen mer attraktiv og funksjonell, og dermed øke boligverdien. Her er noen vanlige tiltak som ofte blir vurdert av både eiere og kjøpere:
- Modernisering av kjøkken eller bad
- Legge til ekstra rom eller baderom
- Oppgradere gulv eller vegger
- Forbedre boligens energieffektivitet
- Oppgradere uteområde og fasade
Skal jeg velge fast eller flytende rente på mitt lån?
Når du skal velge mellom fast eller variabel rente på et boliglån, avhenger det av din personlige preferanse og økonomiske situasjon.
Flytende rente følger markedet og er variabel. Det kan innebære at du har lavere rente i perioder, men også høyere i andre perioder. Det er en fleksibel rente som kan være lønnsom og passer for de som vil påta seg en risiko.
En fast rente er en forutsigbar og stabil kostnad og kan være en trygghet ved et potensielt rentehopp. Renten fastsettes i 3, 5 eller 10 år og passer for den som foretrekker stabilitet. På den andre siden så man betale samme rentenivå i perioder med lav markedsrente og vil man endre til flytende rente i en slik periode kan det påløpe kostnader.
Annuitetslån og serielån ved boliglån
Når du er ute etter et boliglån så finnes det ulike måter å betale tilbake lånet på: annuitetslån og serielån. Det finnes en viss forskjell mellom de to formene for lån som vi går videre inn på i teksten under.
- Med et annuitetslån betaler du samme lånebeløp hver måned, gitt at det er fast rente, hvor avdragsdelen blir større over tid mens rentedelen blir mindre.
- Med et serielån betaler du samme beløp på avdrag mens renten blir mindre. Det betyr at du betaler ned større beløp i begynnelsen av nedbetalingen og mindre beløp måned for måned når du har begynt å betale ned. Serielån er mer vanlig for de med en godt etablert økonomi, som har råd til å betale ned på store beløp en viss periode i begynnelsen av låneperioden.
Hva er BSU (boligsparekonto)?
BSU er en form for boligsparekonto for unge. Det eneste kravet for å ha BSU er at du er under 34 år. Med en boligsparekonto kan du:
- Kjøpe din første bolig
- Spare inntil 27 500 kroner per år og totalt 300 000 kroner
- Du kan få 10% skattefradrag på pengene du setter inn hvert år, maksimalt 2 750 kroner (hvis du ikke eier egen bolig før 31. desember i skatteåret. Dette gjelder både primær- og sekundærbolig)
- Få maksimalt skattefradrag på 2 750 kroner. Da må du ha tilsvarende beløp eller større i beregnet skatt
Boligsparekonto er altså en gunstig og tilrettelagt måte for unge å komme inn i boligmarkedet på. Det er heller ikke slik at du må bruke sparebeløpet på selve kjøpet av bolig.
Du kan også bruke det på:
- Nødvendig tomt for egen bolig
- Kostnader til oppussing og oppgradering av egen bolig
- Kostnader til utbygging
- Elbil-lader
- Varmepumpe og solcellepanel
Boliglån uten egenkapital
Det kan være krevende for mange å oppfylle kravet om egenkapital når de ønsker å kjøpe bolig. Det finnes likevel flere muligheter som kan gjøre det mulig å få boliglån, blant annet dersom du har en realkausjonist eller annen sikkerhet å stille.
Dersom du mangler egenkapital, finnes det likevel flere muligheter:
- Kausjonist – En person, ofte en forelder eller et annet familiemedlem, stiller sikkerhet slik at banken får redusert risiko.
- Medlåntaker – En medlåntaker kan styrke den samlede økonomien og øke muligheten for å få innvilget boliglån.
- Gave eller forskudd på arv – Familie kan bidra med hele eller deler av egenkapitalen gjennom gave eller forskudd på arv.
- Startlån – Enkelte kommuner tilbyr startlån til personer som oppfyller kriteriene for ordningen.
- Annen sikkerhet – Har du annen bolig eller eiendeler som kan stilles som sikkerhet, kan banken gjøre en individuell vurdering.
Hvilken løsning som er aktuell avhenger av økonomien din og bankens kredittvurdering. Det kan derfor være lurt å undersøke hvilke alternativer som passer best for din situasjon før du søker om boliglån.
Klar til budrunde
Når du har spart opp nok kapital og er på utkikk etter bolig, så er det bra å ha et finansieringsbevis på plass.
Et finansieringsbevis, også kalt lånebevis, er et dokument som viser hvor mye du kan låne fra banken. Dette gir deg klarhet over hva du kan låne når du er på visninger og føler du deg klar for å slå til med et bud så har du finansieringsbeviset klart i hånden.
Ønsker du lavere kostnad på ditt boliglån?
Sammenligner vi boliglån med forbrukslån, har boliglån særdeles lav rente i forhold. Et lån med sikkerhet i bolig gir trygghet til långivere og er et langt tryggere lån enn lån uten sikkerhet. Med det sagt, så kan ytre økonomiske forhold som for eksempel inflasjon, påvirke renten på ditt boliglån. Det er ingenting i veien for at du skal kunne sammenligne ditt boliglån for å finne et lån som gir deg lavere kostnad og økt økonomisk fleksibilitet.
Disse faktorene spiller inn på hvilken kostnad du betaler på ditt boliglån:
- Renten på boliglånet
- Serielån eller annuitetslån
- Tilleggskostnader
- Nedbetalingstid
- Rentefritak eller økt låneopptak
Hvis renten går opp, som den kan gjøre under en inflasjon, kan det være lurt å sammenligne ulike banker for å finne noen som kan tilby lavere rente på boliglån.
Refinansiering av boliglån
Har du gjeld du ønsker å betale ned på eller et ønske om bedre betingelser på boliglånet enn hva du har i dag, så kan refinansiering av boliglån være riktig handleplan for deg. Med refinansiering kan du søke om et nytt lån som du bytter ut med det boliglånet du har i dag.
Hovedformålet med refinansiering er at du skal komme bedre ut med din økonomiske situasjon enn i dag. Du må ikke sitte fast med det lånet du har i dag, det kan lønne seg for mange å undersøke hvilke alternativer som finnes ute på markedet.
Du kan søke om refinansiering av bolig gjennom oss. Våre långivere sammenligner lån fra over 20 banker og videreformidler det lånet med best rente til deg – utbetaling er normalt innen 2-3 arbeidsdager og digital signering med BankID.
Vi gjør jobben for deg, helt gratis!
