Topplån

Du som søker om boliglån for første gang og har problemer med egenkapitalkravet bør sette deg inn i hva et topplån er. Hvordan fungerer et topplån i praksis? Et topplån er en ekstra finansieringsløsning som kan dekke deler av boligkjøpet når egenkapitalen ikke er tilstrekkelig. Av ulike grunner synes begrepet å ha forsvunnet fra bankenes vokabular de siste årene. Dog eksisterer det fortsatt, i ulike former. I denne artikkelen får du vite mer om topplån og hvordan du kan søke om dem.

For unge boligkjøpere finnes det flere alternativer for å få lån, blant annet Boligsparing for ungdom (BSU), startlån fra kommunen eller kausjonistordninger.

Dersom du ikke har nok egenkapital, kan det være vanskelig å få lån til boligkjøp.

Et eksempel: Hvis du mangler 10 % egenkapital, kan banken tilby et topplån for å dekke det resterende beløpet, slik at du får finansiert hele boligkjøpet.

Slik fungerer topplån ved boligkjøp

Topplån er en ekstra lånemulighet for deg som ønsker å kjøpe bolig, men som ikke har nok egenkapital til å få hele boliglånet godkjent. Dette er spesielt aktuelt for unge som skal kjøpe sin første bolig, og som ofte mangler den nødvendige egenkapitalen.

For å få topplån må du kunne vise banken at du har god betjeningsevne, slik at det er forsvarlig å gi deg et lån som overstiger det vanlige boliglånet. Bankene vurderer risiko og sikkerhet nøye, og tilbyr ulike løsninger for topplån avhengig av din økonomiske situasjon.

Det finnes også muligheter for å få gratis hjelp til å forhandle om boliglån, slik at du kan finne den beste løsningen for deg.

Dette er topplån

Topplån, eller toppfinansiering, er et boliglån du tar opp i tillegg til et ordinært boliglån. Det vil si at du får to boliglån med hver sine betingelser.

La oss si at du får et ordinært boliglån fra banken din som tilsvarer 75 % av boligens verdi. Så sier banken at lån utover dette utgjør en større risiko for dem. Banken tar altså høyere risiko når lånet overstiger 75 % av boligens verdi, og slike lån kalles ofte topplån. Grensen for ordinært boliglån er vanligvis 90 % av boligens verdi, og lån som overstiger denne grensen krever mer egenkapital.

De vil derfor ha høyere rente på denne delen, og renten på topplånet er ofte høyere enn på det ordinære boliglånet. Noen banker tilbyr en samlet rente på hele lånet, inkludert topplån, noe som kan påvirke de totale lånekostnadene. Det kan også være gunstig å samle hele lånet i én avtale for å få bedre oversikt og eventuelt lavere rente. Dermed deler de lånet i to, et vanlig boliglån og et topplån, med henholdsvis første og andreprioritets pant i boligen.

Fordeler med topplån

Topplån gir flere unge muligheten til å komme inn på boligmarkedet, selv om de ikke har spart opp nok egenkapital. Dette kan bety at du får kjøpt bolig tidligere enn du ellers ville hatt mulighet til, og dermed kan ta del i verdistigningen på boligmarkedet. For deg med stabil inntekt og gode framtidsutsikter, men som mangler egenkapital, kan topplån være en god løsning.

Det er lurt å sammenligne ulike tilbud fra flere banker, slik at du finner det beste lånet tilpasset din økonomi og dine behov. På denne måten kan du sikre deg de beste betingelsene og en god start på boligkarrieren.

Sjekk verdien på boligen din

Før du søker om topplån, bør du ha en oppdatert og realistisk vurdering av boligens verdi. Verdien på boligen kan variere over tid, og det er viktig å vite hvor mye boligen faktisk er verdt når du skal låne. Du kan få en verdivurdering fra en bank eller en eiendomsmegler, som gir deg et godt grunnlag for å vite hvor mye du kan låne og hvilken rente du kan forvente. Dersom boligens verdi har økt siden du kjøpte den, kan det gi deg mulighet til å låne mer eller få bedre betingelser.

Omvendt kan en lavere verdi påvirke hvor mye du får låne og renten på lånet. Det lønner seg derfor å sjekke boligens verdi jevnlig, spesielt før du søker om topplån.

Hvordan får du topplån?

Fordelen for deg som låntaker er at et topplån minsker behovet for egenkapital ved kjøp av bolig.

Det er lite informasjon om denne muligheten på bankenes nettsider. Du må som regel kontakte dem selv for å diskutere ditt lånebehov med en rådgiver.

Du kan også ha i bakhodet at bankene har en fleksibilitetskvote, som gjør at de kan strekke seg litt lenger. Du kan lese mer om denne lenger ned i artikkelen.

Vilkår, renter og betingelser for topplån kan variere fra bank til bank, og de ulike bankene har forskjellige krav og tilbud. Det lønner seg derfor å sammenligne flere banker for å finne de beste vilkårene.

Endring i egenkapitalkrav fra 2025

Fra 2025 reduseres kravet til egenkapital ved boligkjøp i Norge fra 15 % til 10 %. Dette kravet ble tidligere omtalt som 15 egenkapital i boliglånsforskriften. Dette betyr at boligkjøpere kun trenger å stille med 10 % av kjøpesummen i egenkapital, noe som kan gjøre det enklere for flere å komme seg inn på boligmarkedet. Endringen er ment å bidra til økt tilgjengelighet for førstegangskjøpere.

Låneforskriften setter grenser for topplån

Før boliglånforskriften, senere utlånforskriften, trådte i kraft, var det ikke uvanlig at bankene toppfinansierte opptil 100 % av kjøpesummen.

Etter dagens låneforskrift kan boliger belånes kun opptil 90 % av markedsverdien.

Det var flere grunner til denne reguleringen. Først og fremst var det et ledd i forsøket på å stanse de stadig stigende boligprisene ved å begrense muligheten for boligfinansiering. Dessuten var myndigheten bekymret både for økningen av privat gjeld i husholdingene og bankenes tapsrisiko ved slik fullfinansiering.

Låneforskriften setter også krav til låntakers betjeningsevne og gjeldsgrad (hvor mye gjeld du har i forhold til årsinntekten), og en sikkerhetsmargin på at du skal tåle en generell renteoppgang på tre prosentpoeng, minimum 7 %.

Unntak: Topplån over 90 % av boligens verdi

10 % egenkapital for et lån til 3 millioner blir fort en årslønn. Det er det ikke alle som har på konto, spesielt ikke når du er akkurat ferdig med studiene og nylig har begynt i din første jobb. Det er imidlertid noen muligheter du kan vurdere:

1. Har du kausjonist?

Det er ingen hemmelighet at mange førstegangsetablerere får hjelp av foreldrene, enten i form av direkte kontantstøtte til egenkapital eller realkausjon med sidepant i deres bolig for et topplån.

Banken er i slike tilfeller forpliktet til å informere kausjonistene om risikoen ved kausjonsstillelse,

2. Bankenes fleksibilitetskvote for topplån

Utlånsforskriften er ikke hugget i stein. Bankene er tildelt en fleksibilitetskvote hvor de kan fravike kravene som er stilt i denne.

For Oslo er kvoten 8 % av bankens samlede utlån, og for resten av landet er den 10 %.

Ett av kravene som kan fravikes er altså det om 10 % egenkapital. Det forutsetter dog at låntakers økonomi og betjeningsevne er god.

3. Topplån for unge

De fleste banker tilbyr boliglån for unge under 34 år med gunstigere rente enn for resten av kundene, Topplån for unge er imidlertid ikke et eget lånekonsept.

Det har ikke hindret DNB i å markedsføre sin ung-milliard som skal gå til akkurat dette formålet, altså ungdom som ikke klarer å innfri egenandelskravet. Hvert halvår låner storbanken samlet ut en milliard til unge førstegangskjøpere som ikke har nok egenkapital.

Vilkårene for å komme i betraktning er at du har tilstrekkelig betjeningsevne og god betalingshistorikk.

Ettersom det ikke er noe eget konsept, må DNB ta dette av sin fleksibilitetskvote, Men det er altså verdt å merke seg at denne milliarden er øremerket dette formålet,

4. Startlån fra kommunen på toppen av vanlig lån

Startlån er en låneordning som administreres av kommunene og finansieres med Husbank-midler. Startlånene har en betydelig bedre rente enn boliglånsmarkedet for øvrig.

Dette har lenge vært en ordning som har vært målrettet spesielt vanskeligstilte, som barnefamilier, eldre. personer med nedsatt funksjonsevne eller andre som bor i uegnet bolig.

Fra 2025 er det imidlertid åpnet for søknader også fra førstegangsetablerere. For å søke er det et krav om at du ikke får lån i en vanlig bank. Du bør derfor dokumentere at du har søkt i banken og fått avslag.

Det kan være stor forskjell mellom kommunene i hvor mye startlån-midler de har til disposisjon, og hvilken måte de praktiserer ordningen på.

Det lønner seg derfor å ta direkte kontakt med kommunen og spørre, og helst søke så tidlig på året som mulig.

Hva med forbrukslån som topplån?

Når banken ikke gir deg boliglån som dekker hele kjøpesummen, kan det være fristende å ta opp et forbrukslån et annet sted, og dermed få nok egenkapital.

Det vil antakelig ikke banken godta, Du må fylle ut en finansieringsplan i forbindelse med søknad om boliglån hvor du også redegjør for egenkapitalen. Da skal det helst være rede penger eller kausjon.

Forbrukslån kan derimot tas opp til andre formål i forbindelse med etablering etter at boligen er kjøpt. Det kan være til innkjøp av møbler eller annet inventar, eller det kan være til oppussing.

På Sambla har du mulighet til å søke forbrukslån hos flere långivere på en gang for å oppnå best mulig betingelser.

Betaling av topplån

Topplån har ofte høyere rente enn et vanlig boliglån, og det er derfor smart å prioritere å betale ned topplånet først. Ved å betale ned denne delen av lånet raskere, kan du redusere de totale rentekostnadene over tid.

Det er viktig å ha en god plan for nedbetaling, og sørge for at du har en stabil inntekt som gjør det mulig å håndtere lånet. Mange banker og finansrådgivere kan hjelpe deg med å lage en nedbetalingsplan som passer din økonomi, slik at du får betalt ned topplånet på en effektiv og trygg måte. På denne måten kan du etter hvert sitte igjen med kun det vanlige boliglånet, som ofte har lavere rente og bedre vilkår.