Topplån

Du som søker om boliglån for første gang og har problemer med egenkapitalkravet bør sette deg inn i hva et topplån er. Av ulike grunner synes begrepet å ha forsvunnet fra bankenes vokabular de siste årene. Dog eksisterer det fortsatt, i ulike former. I denne artikkelen får du vite mer om topplån og hvordan du kan søke om dem.

Dette er topplån

Topplån, eller toppfinansiering, er et boliglån du tar opp i tillegg til et ordinært boliglån. Det vil si at du får to boliglån med hver sine betingelser.

La oss si at du får et ordinært boliglån fra banken din som tilsvarer 75 % av boligens verdi. Så sier banken at lån utover dette utgjør en større risiko for dem. De vil derfor ha høyere rente på denne delen. Dermed deler de lånet i to, et vanlig boliglån og et topplån, med henholdsvis første og andreprioritets pant i boligen.

Hvordan får du topplån?

Fordelen for deg som låntaker er at et topplån minsker behovet for egenkapital ved kjøp av bolig.

Det er lite informasjon om denne muligheten på bankenes nettsider. Du må som regel kontakte dem selv for å diskutere ditt lånebehov med en rådgiver.

Du kan også ha i bakhodet at bankene har en fleksibilitetskvote, som gjør at de kan strekke seg litt lenger. Du kan lese mer om denne lenger ned i artikkelen.

Låneforskriften setter grenser for topplån

Før boliglånforskriften, senere utlånforskriften, trådte i kraft, var det ikke uvanlig at bankene toppfinansierte opptil 100 % av kjøpesummen.

Etter dagens låneforskrift kan boliger belånes kun opptil 85 % av markedsverdien.

Det var flere grunner til denne reguleringen. Først og fremst var det et ledd i forsøket på å stanse de stadig stigende boligprisene ved å begrense muligheten for boligfinansiering. Dessuten var myndigheten bekymret både for økningen av privat gjeld i husholdingene og bankenes tapsrisiko ved slik fullfinansiering.

Låneforskriften setter også krav til låntakers betjeningsevne og gjeldsgrad (hvor mye gjeld du har i forhold til årsinntekten), og en sikkerhetsmargin på at du skal tåle en generell renteoppgang på tre prosentpoeng, minimum 7 %.

Praksis i bankene: Vanlig boliglån inntil 75 % av boligens verdi

Sjekker vi bankenes nettsider eller hva de har oppgitt til Finansportalen er det boliglån opptil 75 % av markedsverdien de markedsfører.

Vi må inn på bankenes prislister for å se at de faktisk gir lån utover dette. Storbankene DNB og Nordea opplyser for eksempel at lån utover 75 % har et påslag tilsvarende 0,10 prosentpoeng,

Et mindretall av bankene, deriblant Sbanken og Bulder Bank, kan gi fullt lån opptil 85 % med samme rente.

Unntak: Topplån over 85 % av boligens verdi

15 % egenkapital for et lån til 3 millioner blir fort en årslønn. Det er det ikke alle som har på konto, spesielt ikke når du er akkurat ferdig med studiene og nylig har begynt i din første jobb. Det er imidlertid noen muligheter du kan vurdere:

1. Har du kausjonist?

Det er ingen hemmelighet at mange førstegangsetablerere får hjelp av foreldrene, enten i form av direkte kontantstøtte til egenkapital eller realkausjon med sidepant i deres bolig for et topplån.

Banken er i slike tilfeller forpliktet til å informere kausjonistene om risikoen ved kausjonsstillelse,

2. Bankenes fleksibilitetskvote for topplån

Utlånsforskriften er ikke hugget i stein. Bankene er tildelt en fleksibilitetskvote hvor de kan fravike kravene som er stilt i denne.

For Oslo er kvoten 8 % av bankens samlede utlån, og for resten av landet er den 10 %.

Ett av kravene som kan fravikes er altså det om 15 % egenkapital. Det forutsetter dog at låntakers økonomi og betjeningsevne er god.

3. Topplån for unge

De fleste banker tilbyr boliglån for unge under 34 år med gunstigere rente enn for resten av kundene, Topplån for unge er imidlertid ikke et eget lånekonsept.

Det har ikke hindret DNB i å markedsføre sin ung-milliard som skal gå til akkurat dette formålet, altså ungdom som ikke klarer å innfri egenandelskravet. Hvert halvår låner storbanken samlet ut en milliard til unge førstegangskjøpere som ikke har nok egenkapital.

Vilkårene for å komme i betraktning er at du har tilstrekkelig betjeningsevne og god betalingshistorikk.

Ettersom det ikke er noe eget konsept, må DNB ta dette av sin fleksibilitetskvote, Men det er altså verdt å merke seg at denne milliarden er øremerket dette formålet,

4. Startlån fra kommunen på toppen av vanlig lån

Startlån er en låneordning som administreres av kommunene og finansieres med Husbank-midler. Startlånene har en betydelig bedre rente enn boliglånsmarkedet for øvrig.

Dette har lenge vært en ordning som har vært målrettet spesielt vanskeligstilte, som barnefamilier, eldre. personer med nedsatt funksjonsevne eller andre som bor i uegnet bolig.

Fra 2025 er det imidlertid åpnet for søknader også fra førstegangsetablerere. For å søke er det et krav om at du ikke får lån i en vanlig bank. Du bør derfor dokumentere at du har søkt i banken og fått avslag.

Det kan være stor forskjell mellom kommunene i hvor mye startlån-midler de har til disposisjon, og hvilken måte de praktiserer ordningen på.

Det lønner seg derfor å ta direkte kontakt med kommunen og spørre, og helst søke så tidlig på året som mulig.

Hva med forbrukslån som topplån?

Når banken ikke gir deg boliglån som dekker hele kjøpesummen, kan det være fristende å ta opp et forbrukslån et annet sted, og dermed få nok egenkapital.

Det vil antakelig ikke banken godta, Du må fylle ut en finansieringsplan i forbindelse med søknad om boliglån hvor du også redegjør for egenkapitalen. Da skal det helst være rede penger eller kausjon.

Forbrukslån kan derimot tas opp til andre formål i forbindelse med etablering etter at boligen er kjøpt. Det kan være til innkjøp av møbler eller annet inventar, eller det kan være til oppussing.

På Sambla har du mulighet til å søke forbrukslån hos flere långivere på en gang for å oppnå best mulig betingelser.