Høye krav til egenkapital ved boliglån gjør det svært vanskelig for mange å komme inn på boligmarkedet. Resultatet blir at altfor mange må leie bolig istedenfor å eie, og det gjør jobben med å styrke sin personlige økonomi langt tøffere. Ønsker man å låne til bolig men sliter med å skaffe nødvendig kapital, bør man ta seg tid til å utforske alternativene. Det finnes muligheter for å få boliglån uten egenkapital.

Hva er boliglån?

Et boliglån er helt enkelt et lån man får for å kjøpe bolig. Boliglånet er som oftest det største lånet man har, og nedbetalingsforløpet er mellom 20 og 30 år. Selv om man bytter bolig, vil boliglånet være med de fleste gjennom store deler av livet da det er uvanlig å gå fra å eie til å leie når man først har kommet inn på boligmarkedet.

Når man søker om boliglån krever banken en form for sikkerhet, og ofte i form av egenkapital. Ettersom lånet er stort og det skal betjenes over flere tiår, er risikoen for banken høy og de krever sikkerhet deretter.

I dag er krav til egenkapital på boliglån hele 15% av boligens markedsverdi. Dette er stadfestet i Boliglånforskriften. Grunnen til dette er at myndighetene anser det som et tiltak i kampen mot å stoppe prisveksten på boligmarkedet. Vil du kjøpe en sekundærbolig i Oslo, er egenkapitalkravet 40 %

Hva regnes som egenkapital?

Egenkapital er hovedsakelig oppsparte midler eller andre midler man har tilgjengelig for bruk, og i forbindelse med et lån er det egenkapitalen som skal gi banken den sikkerheten de trenger for å kunne låne ut penger. Eiendeler kan også betraktes som egenkapital, og når man skal søke om lån kan det for eksempel innebære at man stille med sikkerhet i egen bolig.

Hvordan få boliglån uten egenkapital?

Å få lån uten nødvendig sikkerhet kan være en utfordring, men det finnes muligheter for å ta opp et huslån uten egenkapital. Følgende alternativ er verdt å vurdere:

Kausjonist

Den mest vanlige måten for unge mennesker å få boliglån på, er ved å ha en kausjonist. En kausjonist er en som stiller med en ekstra sikkerhet, gjerne i sin egen bolig, i tillegg til sikkerheten i boligen som skal kjøpes. Ofte stiller foreldre eller besteforeldre som selv har en trygg økonomi og lite lån som kausjonister, slik at deres barn skal få muligheten til å komme inn på boligmarkedet.

Før banken aksepterer en kausjon, vil de også vurdere kausjonistens stilling. De plikter å informere vedkommende om konsekvensene ved at hovedlåntaker ikke betaler. Dersom det i så fall er deres egen bolig som står på spill, er det relevant om de faktisk kan gå inn og overta lånet dersom det blir aktuelt.

Dersom en kausjonist må innfri lånet, har han eller hun rett til å få pengene tilbake fra hovedlåntaker.

Les mer om konseptet kausjon her.

Medlåntaker

Å ha en medlåntaker styrker sikkerheten for banken i forbindelse med boliglån. Hvis man ikke kan stille med nok egenkapital eller annen nødvendig sikkerhet alene, kan man vurdere å ta opp lån sammen med en annen. Så lenge banken har sikret seg i den grad de ønsker, er det ikke relevant om det er en eller to låntakere.

Å stille med medlåntaker fritar altså ikke for kravet om egenkapital. Selv om betalingsevnen styrkes med to inntekter i stedet for én, er det fortsatt ikke mulig å låne mer enn 85 % av boligens markedsverdi. Men det er mulig at medlåntaker kan bidra til egenkapitalen ved at vedkommende har litt penger i banken, for eksempel på en BSU-konto, eller noen slektninger som kan stille med kausjon.

Den fremste fordelen med å ha en medlåntaker er at det øker muligheten for å få et lån i den størrelsesorden som er nødvendig for å kjøpe den aktuelle boligen. Det er også gjerne ønskelig når to personer skal eie boligen sammen at de også er medansvarlige for boliglånet.

Gave eller forskudd på arv

Har man muligheten til å få forskudd på arv, kan det lønne seg å benytte seg av dette i forbindelse med et boligkjøp. Å kjøpe en bolig er som regel en god investerings i motsetning til å leie, og et huskjøp bidrar til å en forsterkning i den personlige økonomien. Hvis et arvet beløp kan bidra til at man kommer seg inn på boligmarkedet, er det vel verdt å bruke pengene på.

Forskudd på arv er kanskje den vanligste måten for unge å komme inn i boligmarkedet på. Ettersom bankene ikke gir huslån uten egenkapital, kan foreldre eller besteforeldre som ønsker å hjelpe til å bidra med dette.

Et forskudd på arv må formaliseres ettersom det vil påvirke et senere arveoppgjør og de øvrige arvingenes stilling.

Alternativer til forskudd på arv er dersom foreldre/besteforeldre ønsker å hjelpe til med å dekke egenkapitalkravet i form av gave eller lån.

Gaveaspektet bør formaliseres dersom dette kan bli et tema i et senere arveoppgjør. Det bør ikke være noe uklarheter rundt dette, ettersom det da kan føre til et høyt konfliktnivå blant de etterlatte, og til og med rettssaker.

Dersom man ønsker å hjelpe til med egenkapitalen i form av et lån som skal betales tilbake, bør det settes opp et gjeldsbrev, lages en tilbakebetalingsplan og helst også tegnes et pant i boligen som blir kjøpt.

Det kan være en fordel å søke juridisk hjelp til formalitetene som må ordnes ved forskudd på arv, gave eller lån til egenkapital.

Startlån

Startlån er en mulighet som mange ikke kjenner til. Et startlån er et lån man kan søke om fra kommunen man bor i eller skal flytte til. Ordningen med startlån er et tiltak for å hjelpe de som ikke har tilstrekkelig økonomisk grunnlag til å komme inn på boligmarkedet, og kommunene støtter dette fordi det resulterer i positive bidrag i form av økt innbyggertall og skatteinntekter. Hvis man får innvilget et startlån, kan dette brukes som egenkapital i forbindelse med et boliglån.

Kommunene står friere enn bankene, og kan gi enkelte kjøpere mulighet til å kjøpe en rimelig leilighet uten egenkapital. De har også muligheten – i helt spesielle tilfeller – å gi egenkapitalen som et tilskudd.

Men det er et svært begrenset antall av søkerne som får slike lån. I henhold til Husbanken må du være i en av de prioriterte gruppene. Disse omfatter barnefamilier, eldre, personer med nedsatt funksjonsevne eller andre som bor i en uegnet bolig og enten vil kjøpe bolig eller utbedre/tilpasse boligen sin.

Du vil ikke få startlån hvis du har mulighet til å få lån i vanlig bank. Unge i etableringsfasen er heller ikke en prioritert gruppe (med mindre de kommer under kategorien barnefamilier).

Topplån til unge?

Tidligere hadde bankene egne låneordninger for unge i etableringsfasen slik at du skulle klare å kjøpe bolig uten egenkapital.

Det var da et tilleggslån med en høyere rente enn selve boliglånet, og med en kortere betalingstid. Det kunne kombineres med avdragsfrihet på boliglånet inntil topplånet vare nedbetalt.

Også startlån fra kommunene kunne benyttes til en slik toppfinansiering.

Etter myndighetenes skjerping av egenkapitalkravet, er det for tiden ikke mulig å søke topplån for unge. Mange banker har på den annen siden andre gunstige ordninger som Boliglån for unge med ekstra lav rente.

100 % finansiering med god sikkerhet

Banker kan tilby 100 % finansiering hvis låntaker stiller med tilstrekkelig sikkerhet. Alle muligheter man har til å tilfredsstille bankens krav til sikkerhet bør vurderes.

Les også vår artikkel om hvor mye du kan låne til bolig.

Banken krever mer enn egenkapital

Det er ikke bare egenkapital som er bankens krav for å innvilge et boliglån. Ved en søknad om boliglån blir det gjort en helhetsvurdering av lånesøkers økonomiske situasjon, blant annet av inntekt, kredittverdighet og månedlige kostnader. I tillegg til dette, har ikke banken lov til å låne ut mer enn 5 ganger inntekt og det inkluderer også annen gjeld som lånesøker har fra før.

Som en siste sikkerhet sjekker banken om lånesøker kan betjene en høyere rente enn det som er i dag. Et boliglån skal betjenes i 20-30 år, og rentenivået kan endres dramatisk. Per i dag ligger boliglånsrenten historisk lavt, og du bør ha en økonomi som kan klare en renteoppgang på inntil 5 prosent.

Bruk en låneformidler

Noen låneformidlere tilbyr også boliglån, og ettersom ulike banker stiller forskjellige krav til låntakere, kan det være lurt å få sammenlignet flere banker. En låneformidler gjør akkurat dette og fungerer som et mellomledd mellom lånesøker og bank. Når man sender inn en lånesøknad til en låneformidler, videresendes den automatisk til flere banker. Du øker dermed sjansene for å få det lånet og de lånebetingelse man ønsker.

Finn boliglån eller lån uten sikkerhet fra Sambla

Et forbrukslån eller lån uten sikkerhet vil ikke aksepteres som et middel til å dekke opp hele eller deler av egenkapitalen ved kjøp av bolig.

Derimot er det mulig å få lån til innkjøp av møbler og annet inventar dersom du har tømt alle sparekontoene dine for å betale egenkapitalen. Du kan også ta opp et forbrukslån til å finansiere oppussingen etter at du har flyttet inn.

De beste betingelsene og de laveste rentene på dette får du ved å søke gjennom Sambla. Da blir lånesøknaden lagt ut på anbud til 17 banker. Bankene må da konkurrere om hvem som kan gi deg de beste betingelsene.

Dersom du har problemer med å få et ordinært boliglån, bør du sjekke ut omstartslånet fra Sambla.

Gå til søknadskjemaet øverst på siden og fyll ut en uforpliktende søknad i dag.